如何申请动用物业维修基金

   

   公共维修基金使用管理办法
   
   1内容
第一条为加强设部、财政部《关于印发(住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法)的通知》[建房(1998)213号]和市房地产局、市房改办、市财政局《关于收集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》[京房地产文字(1999)第1088号]，为加强住宅共用部位和共用设施设备维修基金的管理，确保住宅的正常维修和使用。
第二条本办法适用于本市行政区域内按照市房地局、市房改办、市财政局《关于收集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》等规定收集的住宅公共维修基金的使用和管理。
第三条市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房屋管理局）负责指导和协调公共维修基金的使用和管理。市财政局负责监督公共维修基金的使用和管理。维修基金管理按照专户存储、专款专用、按建筑设计、核算到户的原则进行管理。
第四条维修基金专门用于保修期满后的维修工程。本办法所称住宅共用部分共用设施设备，是指住宅建筑或物业管理区域内所有产权人或者部分产权人共同所有和使用的房屋的相关部分和设施设备。共用部分共用设施项目按照《物业管理公约》规定，按照本市住宅公司建筑面积分摊原则约定。未达成协议的，参照本办法附件一执行。住宅共用部分共用设施设备维修工程是指除日常运行维修范围外的中修、大修、改造、更新工程。维修工程的具体范围以市国土房管局等部门颁布的规范为准。
第五条物业管理委员会（以下简称管理委员会）成立后，管理委员会代表物业管理区域内的所有业主向市国土资源和住房管理局指定的银行开立账户。管理委员会申请开户时，应填写《物业管理委员会维修基金开户申请表》（见附件2），并提交以下材料。1、开户申请；2、管理委员会成立的批准文件；3、业主分户清单；4、管理委员会主任私章及管理委员会印章；5、物业管理服务委托合同。管理委员会委托物业管理企业办理开户手续时，还应当提交书面委托书。
第六条管委会成立前（即维修基金托管期间），原则上不得使用维修基金。确需使用的，应当按照下列程序办理：1、物业管理企业应当委托市国土房管局认可的专业中介机构，按照有关标准定额对维修项目的必要性和费用进行评估和核算。2、经中介机构认定后，物业管理企业方可进行维修项目。3、维修项目结束后，中介机构应当进行验收。验收合格的，应当出具证明。不合格的，应当要求返工。4、物业管理企业应当持维修项目结算发票和中介机构出具的证明，向代理机构申请维修基金。
第七条管理委员会成立后，物业管理企业应当在每年年初制定房屋和社区公共设施维修（包括大修、中修、更新、改造）计划和资金预算，报管理委员会批准后实施。维修项目完成后，物业管理企业应当持管理委员会批准的维修基金支取证书到银行办理维修基金支取手续；管理委员会应当按照竣工决算分摊维修基金，并纳入各业主的详细账户。有下列情形之一的，除经管理委员会同意外，还应当报区县国土房管局备案：1、一次性维修基金10万元以上50万元以下。2、一年内提取两次维修基金。有下列情形之一的，管理委员会应当召开业主大会作出支出决议，并报区县国土房管局备案：1、一次性维修基金50万元以上。2、一年内提取维修基金三次以上的。3、一年内提取维修基金总额占维修基金总额的30%%以上。物业管理企业向银行支取费用时，必须凭管委会印章和区县国土房管局备案证明。
第八条住宅共用部位共用设施设备必须进行维修工程的，人为损坏的，由责任人承担费用，不得使用维修基金。不能确定责任人的，按照受益人的原则分摊。1、物业管理区域内住宅建筑外共用设施的维修工程，除由专业管理部门维修管理的部分外；其余的维修费用由所有业主按建筑面积比例分摊。2、住宅建筑共用部位共用设施设备的维修费用由住宅建筑内所有业主按建筑面积比例分摊。3、一栋房子有两个或两个以上单元门的，一个单元所有业主使用的设施设备的维修费用由单元门内所有业主按建筑面积比例分摊；一层住宅内所有业主使用的设施设备的维修费用由一层住宅内所有业主按建筑面积比例分摊。开发企业应当按照上述原则承担未售房屋面积占全部房屋面积的维修费用。
第九条建筑维修基金使用后，首次收集金额不足10的，%管委会应理委员会应提出更新。更新的标准和方法由管理委员会决定。更新的金额一般由业主根据其拥有的建筑面积进行分摊。更新基金汇总后，应及时存入代理单位，计入管理委员会账户和业主明细账户。利用业主共有部分共有设施设备进行经营活动的净收入，应存入维修基金专用账户，分摊后计入物业管理区域的业主明细账户，用于物业管理区域共有设施的维修项目。
第十条管理委员会合并、分立或者撤销时，应当凭区、县国土房管局批准的证明和产权人明细账户清单，到管理单位办理合并、分立或者撤销管理委员会账户手续。产权人变更时，维修基金的产权应当同时变更。原产权人或变更后的产权人应当持转让合同和双方身份证明到管委会登记变更，管委会应当到管理单位办理产权人明细账户变更手续。维修基金由转让双方按明细账户余额结算。产权人因拆迁或者其他原因损失原房屋的，可以办理注销手续。管委会出具证明后，按照维修基金明细账户余额向管理单位提取。其中，属于公共住房售后维修基金的，按照销售单位和个人累计缴纳的比例退还。
第十一条托管人应当建立物业区维修基金查询制度，接受业主对维修基金明细账户的查询。管委会应当在每年年底公布维修基金的收支和余额，包括：（1）维修基金的使用和分摊，包括维修项目内容、维修总费用和各业主分摊的费用（2）维修基金总账余额（3）维修基金明细账余额。
第十二条维修基金闲置时，经产权人大会批准，物业管理委员会可以购买国债或者法律法规规定的其他范围，严禁挪作他用。
第十三条1999年1月1日前未设立公共维修基金的房屋，产权人应当每月补建维修基金.60元/平方米的标准缴纳，具体补建办法另行制定。业主缴纳的房屋大、中修费(扣除已用于维修的费用)，物业管理启动资金应纳入公共维修基金管理，并按建筑面积比例计入业主明细账。
第十四条物业管理委员会和物业管理企业应当建立公共维修基金管理制度，自觉接受财政主管部门的监督。
第十五条本办法由市国土资源和住房管理局、市住房制度改革办公室、市财政局按照各自的职责解释。
第十六条本办法自2002年7月1日起实施。原有关政策法规与本办法不一致的，以本办法为准。
一般应包括附件一共用部位共用设施设备的范围
2范围
房屋承重结构(包括住宅基础、承重墙、梁柱、楼盖等。)、非承重家庭墙外墙、屋顶、屋顶、大堂、公共大厅、走廊、走廊、走廊、走廊、楼梯井、电梯井、化粪池、垃圾通道、污水井下水管道、雨水管道等。、公共照明灯具、避雷装置、供电部门和房屋所有者之间的供电线路。共用设施设备系统:电梯系统、消防系统、安全系统、中央监控系统、供水系统、中央空调系统、天线接收系统。物业管理区域内的物业管理用房、开放空间、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施、物业管理区域外围护栏和围墙。上述系统属于专业管理部门的除外。

   

   如何使用物业维修基金？

   

   一些政协委员认为，随着阳江房地产业的发展，物业管理社区已成为主流。然而，随着物业管理服务范围的扩大，物业纠纷影响了居民的正常生活。物业管理的主要问题是：一是开发建设遗留问题引起的物业纠纷，项目完成后，开发企业撤回，问题留给物业管理企业；二是住宅区业主委员会少数；三是物业管理服务标准不够量化和详细。《阳江住宅区物业维修基金管理暂行规定》规定，确需使用的，由区域受益业主代表委托物业服务企业填写申请表，并提供维修项目资金预算方案和区域受益业主专有部分占建筑总面积2/3以上的业主，并经总数2/3以上业主同意，报市物业管理办公室登记备案。在规定实施前未建立维修基金的商品房及其附属设施设备及相关场所的共用设施设备的维修费用，由受益业主按照建筑面积的比例承担。如果物业维修基金不足，应遵循以下原则：一个物业管理区域或一个房屋维修基金余额不足。%时，业主大会应再次筹集维修资金。具体更新工作由业主委员会组织实施。（2）更新维修基金的计划由业主委员会制定，并提交业主大会讨论通过。更新基金应及时存入指定的托管银行。物业共用部分共用设施设备维修后，受益业主应按照国家、省有关规定分配维修基金，并在物业区域内公布。（吴小金）

   

   在什么情况下，物业可以启动大型维修基金

   

   维修部位占园区的2/3，业主签字同意占总人数的2/3，签字业主的居住面积占2/3。同时，公园的时效性已经过了保质期。请采用

   

   如何启动房屋维修基金

   

   按以下程序办理：
(一)物业服务企业根据维修、更新、改造项目提出使用建议；无物业服务企业的，由有关业主提出使用建议；
(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上、占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
(三)物业服务企业或有关业主组织实施使用方案；
(四)物业服务企业或者有关业主持有相关材料，向当地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支；其中，使用公有住房专项维修资金的，应当向负责管理公有住房专项维修资金的部门申请列支；

（5）直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公共住房专项维修资金的部门审批后，向专户管理银行发出转让住房专项维修资金的通知；

(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金转入维修单位。

   

   如何使用社区物业专项维修资金？

   

   实施物业管理并成立业主大会的，由业主委员会对维修项目进行现场调查，确认属于业主专项维修资金使用范围后，提出物业专项维修资金使用计划，经三分之二以上业主同意并予以公示；物业管理实施但尚未成立业主大会的，由物业管理企业对维修项目进行现场调查，确认属于业主专项维修资金使用范围后，提出物业专项维修资金使用计划，经三分之二以上业主同意并予以公示；未实施物业管理的，由物业所在地区居民委员会组织对维修项目进行现场调查，确认属于业主专项维修资金使用范围后，提出物业专项维修资金使用计划，经三分之二以上业主同意并予以公示。上述物业专项维修资金使用计划应在物业管理区域内显著位置公示5天后方可实施。

   

   在什么情况下可以启动房屋维修基金？

   

1.维修资金只能在保修期满后维修更新物业公共部位、公共设施和设备时使用。具体业主按照投票权确定的标准分摊费用比例。

   

2.维修资金闲置时，除购买国债或无风险理财外，禁止挪作他用。

   

《住宅专项维修资金管理办法》

   

第十八条

   

住宅专项维修资金应当专门用于住宅共用部位和设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

   

第十九条

   

使用住宅专项维修资金，应遵循方便快捷、公开透明、受益人与负担人一致的原则。

   

第二十条

   

按照下列规定分摊住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用：

   

(一)商品房或者商品房、非住宅之间共用部位、共用设施设备的维护、更新、改造费用，由有关业主按照各自建筑面积的比例分摊。

   

（2）售后公共住房共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，由有关业主和公共住房销售单位按照存款住房专项维修资金的比例

例分摊；其中，应由业主承担的，由相关业主按各自拥有的建筑面积比例分摊。

   

（3）售后公共住房与商品房或非住宅共用部位、共用设施、设备的维护、更新、改造费用，按建筑面积比例分配给相关财产。其中，售后公共住房应分摊的费用，由相关业主和公共住房销售单位按照存款住房专项维修资金的比例分摊。

   

第二十一条

   

住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，涉及尚未售出的商品房、非住宅或者公共住房的，开发建设单位或者公共住房单位应当按照尚未售出的商品房或者公共住房的建筑面积分摊维修、更新、改造费用。

   

第二十二条

   

住宅专项维修资金转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照下列程序办理：

   

(一)物业服务企业根据维修、更新、改造项目提出使用建议；无物业服务企业的，由有关业主提出使用建议；

   

(二)住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上、占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

   

(三)物业服务企业或有关业主组织实施使用方案；

   

(四)物业服务企业或者有关业主持有相关材料，向当地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支；其中，使用公有住房专项维修资金的，应当向负责管理公有住房专项维修资金的部门申请列支；

   

（5）直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公共住房专项维修资金的部门审批后，向专户管理银行发出转让住房专项维修资金的通知；

   

(六)专户管理银行将所需住宅专项维修资金转入维修单位

   

   

(6)如何启动物业维修金扩展阅读

   

《住宅专项维修资金管理办法》

   

第七条 商品房业主和非住宅业主应当按照所有物业的建筑面积存入住宅专项维修资金，每平方米存入住宅专项维修资金的金额为当地住宅建筑安装工程每平方米成本的5%至8%。

   

直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据当地情况，合理确定和公布每平方米建筑面积存放的住宅专项维修资金数额，并及时调整。

   

第八条出售公共住房的，应当按照下列规定存入住宅专项维修资金：

   

（1）业主根据所拥有物业的建筑面积存入住宅专项维修资金，每平方米建筑面积存入住宅专项维修资金的首期金额为当地房屋改造成本价的2%。

   

(二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%%、高层住宅不低于售房款的30%，住宅专项维修资金从售房款中一次性提取。

   

第十五条

   

业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主存放的住宅专项维修资金：

   

(一)业主大会应当委托当地商业银行作为本物业管理区住宅专项维修资金的专户管理银行，

   

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区为单位设立账户，并按照房屋户的门号设立分户账户。

   

（2）业主委员会应当通知当地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门；涉及出售公有住房的，应当通知负责管理公有住房专项维修资金的部门。

   

(三)直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公共住房专项维修资金的部门，应当自收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将物业管理区域内业主存放的住房专项维修资金账面余额转入业主大会开立的住房专项维修资金账户，并将相关账户移交业主委员会。

   

第十六条

   

住宅专项维修资金转让后的账户管理单位由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

   

业主大会开立的住宅专项维修资金账户，由当地市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门监督。

   

第十七条

   

业主账面住宅专项维修资金余额不足首期存款金额30%应及时续交。

   

业主大会成立的，续期计划由业主大会决定。

   

业主大会未成立的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同同级财政部门制定续期的具体管理办法。

   

   物业维修基金，一般物业公司如何经营？

   

   (一)支付维修基金。
1.维修基金的支付人。《物业管理条例》(以下简称《条例》)第五十四条明确规定:住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单栋住宅建筑结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。显然，支付的主体是业主，这是由专项维修资金的性质决定的。《条例》明确规定，专项维修资金属于业主所有，专门用于物业保修期满后物业共用部位和设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。业主购买的房屋不仅依法拥有房屋所有权，还拥有物业共用部位和设施设备的所有权，应当承担共用部位和设施设备的维护、更新和改造责任。这部分资金的支出应该由购房者承担，而不是由出售房屋的开发商承担。
2.维修基金的支付时间。事实上，专项维修资金可以一次性支付，也可以随物业管理费用按月收取专项账户存储，也可以随时向业主收取维修、更新和改造费用。这些做法在不同国家分别实施。但考虑到我国法制不完善，业主责任意识不到位，部分地方物业管理费拖欠严重。目前，我国专项维修资金的制度设计应主要在购房时一次性支付业使用到一定年限，维修资金不足时，应向业主续费。
3.维修资金的支付金额。收取维修基金时，一般情况下，物业使用一定年限内所需的资金量可以考虑为购房款的2～3%，或物业单体施工安装成本的一定比例。
（2）维修基金的管理现状。在收取维修基金时，通常在办理入住手续时，开发公司强制收取房屋维修基金、办理产权和支付维修基金的捆绑方式，往往容易造成房屋维修基金的损失或挪用，使业主的权利得不到有效保障。可以想象，如此大量的资金掌握在开发商手中，其安全性令人担忧。开发商可以利用自己的权利，很容易侵占房屋维修基金。在管理维修基金时，虽然法律法规明确规定业主大会行使监督权，但对如何监督没有明确的说法。在客观条件下，一些业主委员会成员利用法律漏洞挪用甚至挪用巨额房屋维修基金。更重要的是，一些开发商经常成立项目开发公司。一旦项目开发和销售完成，项目公司就不存在了，业主支付的维修基金也无法追回。个别管理公司将维修基金据为已；一些管理公司滥用维修基金，挪用甚至挪用巨额房屋维修基金。更重要的是，
(三)维修基金乱用问题。

   

   如何启动社区维修基金？

   

   各地都有关于维修基金使用方法的文件 可以自己查看
   
以下是郑州市维修基金管理办法，可供参考
   
第二十四条 房屋专项维修资金由政府管理的，按照下列程序办理:
(一)业主委员会(相关业主)或物业服务企业根据维修、更新、改造项目提出使用建议；
(二)业主委员会(相关业主)在物业管理区适当位置公示使用建议；
(三)业主大会通过使用建议；未成立业主大会的，由房屋专项维修资金列支范围内占建筑总面积三分之二以上、占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
(四)业主委员会(相关业主)或其委托的物业服务企业组织实施使用计划；
(五)业主委员会(相关业主)或其委托的物业服务企业持有相关材料，向房屋专项维修资金管理机构申请列支；
(六)房屋专项维修资金管理机构审批后5日内按规定程序转让房屋专项维修资金；
(七)业主委员会(相关业主)在物业管理区域内适当位置公布房屋维修工程质量验收报告和维修费用决算。
第二十五条 房屋专项维修资金由业主自主管理的，按照下列程序办理:
(一)业主委员会(相关业主)或物业服务企业提出使用建议；
(二)业主委员会在物业管理区适当位置公示使用建议；
(三)业主大会通过使用建议；
(四)业主委员会或其委托的物业服务企业组织实施使用计划；
（5）业主委员会应当将使用报房屋专项维修资金管理机构备案；房屋专项维修资金管理机构发现不符合本办法规定和使用方案的，责令改正；
(六)业主委员会向专户管理银行发出转让房屋专项维修资金的通知；
(七)专户管理银行将所需房屋专项房屋资金转入维修单位；
(八)业主委员会应当在物业管理区域内的适当位置公布房屋维修工程质量验收报告和维修费用决算。

   

   社区没有业主委员会如何启动维修资金

   

   1.根据《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金》等法律法规，申请使用物业专项维修资金的条件和程序明确。
1.使用专项维修资金的前提是房屋已经存入住宅专项维修资金，没有存款就没有使用。
2.使用专项维修资金还应满足以下条件:
首先，需要维修的部分属于业主共有部分和设施设备。
第二，需要维修的项目已经超过了房地产开发公司应该承担的保修期。屋顶漏水的最低保修期为5年，保修期的开始日期按建筑竣工验收记录表中包含的记录时间和房屋销售合同确定的交付时间计算。如果交付时间早于记录时间，则从记录日期开始计算。如果记录时间早于房屋交付时间，则从房屋交付时间开始计算。
第三，需要维修的项目属于重大维修项目。具体到屋顶漏水项目，要求漏水部分超过整栋楼屋顶20%以上。如果漏水面积未达到此指标，则属于日常维护或小修项目。只有超过保修期的重大维修才能申请使用专项维修资金。如果社区内有物业公司，物业公司应负责维修。物业费已包括日常维修或小修费用；如果社区内没有物业公司，屋顶居民将自行投资维修。
第四，超过保修期且符合重大维修条件的维修项目，还应当经社区专有部分占建筑总面积2/3以上的业主和占建筑总面积2/3以上的业主同意使用专项维修资金。如果社区成立了业主大会，建立了社区专项维修资金的具体管理制度，并经社区专有部分占建筑总面积2/3以上的业主和占总数2/3以上的业主同意，可以按照社区专项维修资金管理制度的约定申请使用维修资金。

   

   房屋维修基金如何启动详细操作流程

   

   如果您想问您社区的房屋维修基金必须满足以下条件:1。用于维修您社区的公共区域，是专属公共区域的大中型维修；2.社区业主2/3以上，占社区面积2/3以上的居民同意。符合上述条件的，由社区居委会或物业申请，并与业主签字，找当地公共维修基金办(房管局)